Vince la cedolare secca: niente sfratto se il contratto non è registrato.

Il meccanismo funziona. E il proprietario che non ha voluto la carota della cedolare secca si è trovato con il bastone di un contratto d'affitto di 152 euro invece di 875. Un'ordinanza del Tribunale di Roma (sezione VI), depositata il 29 settembre 2011, ha chiarito che un contratto scritto ma non registrato è nullo e non può pertanto essere chiesto lo sfratto. Non solo: poche settimane prima l'inquilino lo aveva registrato ma con la procedura del Dlgs 23/2011, dando così vita a un contratto quadriennale con il canone pari al triplo della rendita catastale.
La questione prende le mosse da un contratto di locazione scritto e firmato ma non registrato, per il quale il canone era stato fissato in 875 euro mensili. Il proprietario, evidentemente, non aveva voluto uscire dal nero approfittando della cedolare. E ha fatto male. L'inquilino, che non ce la faceva più, aveva semplicemente smesso di pagare nei mesi di maggio e giugno 2011. Ma, giocando d'astuzia, si era reso conto che la mancata registrazione del contratto configurava la situazione prevista dall'articolo 3 del Dlgs 23/2011, che, oltre a prevedere la possibilità per i locatori di pagare la cedola secca del 21% sui canoni, stabiliva che ai contratti registrati fuori tempo massimo si applicasse un regime speciale: durata ex novo di altri quattro anni e canone ridotto al triplo della rendita catastale dell'immobile.
Così l'inquilino aveva portato il contratto a registrare. E, come racconta l'avvocato Walter Petrucci che lo aveva assistito per conto dell'Unione inquilini romana, questo adempimento non era stato facile: gli uffici locali delle Entrate seguono infatti politiche differenziate. Comunque, una volta effettuata la registrazione, l'inquilino iniziava a pagare, da luglio, 152 euro al mese, cioè appunto il triplo della rendita catastale di quell'unità immobiliare. Il proprietario, a questo punto, chiedeva lo sfratto per morosità nei mesi maggio, giugno e luglio. Ma qui incontra il Tribunale, che nega lo sfratto per morosità semplicemente perché il contratto di locazione è nullo in quanto non registrato, come stabilsce l'articolo 1, comma 346, della legge 311/2004.
Lo scenario, quindi, diventa preoccupante per il proprietario, che cercherà di cacciare l'inquilino usando altre motivazioni (e con rito ordinario) ma si troverà comunque di fronte a un contratto ora sì registrato, con condizioni analoghe, però con durata e (soprattutto) canone diversi, attribuiti direttamente dal Dlgs 23/2011.

Cosa devi tener in conto quando affitti un apartamento

Cuando cerchi un apartamento in affitto, la cosa più importante è che la casa ti piaccia, però non ci si può far trascinare salo da questo. Bisogna considerare anche altri fattori che hanno a che fare con la qualità, la sicurezza e la soliditá dell’appartamento e dell’edificio.

• Prima di entrare devi osservare l’aspetto generale dell’edificio o della casa in questione,  e se ci sono deficenze nei marciapiedi o nell’illuminazione.

In più, puoi chiedere al Comune informazioni sulle previsioni di dotazione di attività commerciali, aree verdi, scuole e quando saranno eseguite. 

• Accesso alla casa. Se visiti un appartamento, è importante far caso alle dimensione dell’atrio; le dimensioni devono essere in accordo con il numero di appartamenti che comprende l’edificio, in tal modo da permettere il libero acceso dell’utente e che sia sufficentemente spazioso da permettere di entrare ed uscire comodamente. Dall’altra parte, l’atrio deve disporre di un sistema di chiusura che protegga la sicurezza dei vicini.

• Rifiniture interiori. In quanto al parquet, le mattonelle, la pittura, la modanatura ed così via, devono essere di materiale resistente e facile da pulire anche se, chiaramente, devono essere al gunto dell’inquilino. Conviene comprovare lo stato dlle finestre, sia per quel che riguarda l’isolamento termico che per quello acustico.

• Orientazione. Una buena orientazione è importante perché permetterà di aprofittare al massimo dell’energia solare sia fornendo illuminazione naturale sia aiutando a climatizzare l’ambiente in inverno.

• Ventilazione. La cosa migliore per una casa è che abbia finestre in entrambi i lati per formare ventilazioni incrociate. In ogni caso, l’uso di apparati nei quali si produce combustione, obbliga alla neccesitá di una ventilazione di sicurezza appropriata per l’uscita del fumo, e per tanto devono adempiersi le regole per ogni tipo di combustibile. 

• Rumori. Le grandi città sono più rumorose. Se cerchi casa a Roma o a Milano verifica  che il rumore, sia aquello esteriore (del traffico, delle industrie o uffici vicini, bar o locali di ozio) sia quello interiore (degli ascensori, delle tuberie) non sia ecessivo in quanto può risultare molto fastidioso

• Servizi ed installazioni comuni. L’edificio può avere installazioni centralizzate o no, come il riscaldamento, acqua calda…ecc.

In questo caso si deve verificare se si dispone di un contatore individuale per calcolare il consumo. Ad ogni modo, ogniqualvolta che l’appartamento visitato abbia riscaldamento è conveniente domandare che classe di energia usa, perchè questo è un fattore che può elevare abbastanza i costi destinati al mantenimento della casa.

• Idraulica. Lo stato della fontaneria può essere apprezzato a semplice vista dal funzionamento dei rubinetti, la rapiditá dello scolo e l’esistenza delle corrispondenti chiavi di passaggio. È importante osservare se c’è una buona pressione dell’acqua e se è possibile aprire più rubinetti allo stesso tempo senza perdere pressione.

• Installazione eletttrica. I dettagli più importanti da considerare sono i seguenti:

o Si deve verificare se esiste un sistema di scatto ed un interruttore differenziale.
o Verificare il numero di punti luce e la loro distribuione, così come gli interruttori presenti, verificare se sono installati in modo tale che al entrare in una stanza questa si possa illuminare facilmente.
o È necessario verificare se esistono abbastanza prese di corrente per l’installazione di lampade, elettrodomestici, ecc.
o per ragioni di sicurezza nei bagni, gli interruttori ed altri meccanismi non devono potersi raggiungere dalla vasca da bagno.

• Garage. Se la casa si affitta con con garage, è importantissimo che si possa vedere per  tenere in conto le sue caratteristiche, la facilità di acceso, la sua grandeza rispetto all’automobile, il bisogno di manovre e se c’è un acceso diretto dalla casa.

• È fondamentale notare se nei soffitti, pareti o pavimenti ci siano crepe o umiditá.  Se fosse così, la cosa migliore è consultare un architetto che valuti l’importanza di questi difetti della costruzione. Un’altro aspetto importante quando si sceglie casa ha a che fare con la distribuzione, la superficie, gli spazi di immagazzinamento, ripostigli, armadi, stenditoi, ecc.